Pervertinimo įvertį taip pat didino po penkių ketvirčių vėl greičiau nei gyventojų pajamos pradėjusios didėti būsto kainos (atitinkamai 9,4 ir 9,9 % metiniai tempai). Tai rodo, kad būsto įperkamumas nustojo gerėti.

Asociatyvi nuotrauka iš pixabay.com

Parduotų būstų skaičius pavasarį tebebuvo menkas, tačiau, sparčiai didėjant gyventojų uždarbiui ir gerėjant lūkesčiams, matyti rinkos pagyvėjimo ženklų. Kitaip nei pardavimų, baigtų statyti būstų skaičius 2024 m. pavasarį tebebuvo arti istorinių aukštumų.

 Nepaisant pasiūlos pertekliaus, metinis būsto kainų augimo tempas pavasarį paspartėjo. Jam viršijant infliaciją ir nuomos kainų augimą, būsto kainų pervertinimas padidėjo ir sudarė 7,6 proc.

Komentuoja Daumantas Skinkys, Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento ekonomistas

Pavasarį parduotų būstų skaičius šiek tiek padidėjo, o sparčiai kylantis darbo užmokestis ir gerėjantys gyventojų lūkesčiai leidžia tikėtis tolesnio rinkos atsigavimo. Šį pavasarį parduota penktadaliu mažiau būstų nei 2023 m. pavasarį, tačiau 14 proc. daugiau nei žiemos mėnesiais.

Naujos statybos būstų pardavimai toliau traukėsi (per ketvirtį sumažėjo aštuntadaliu), bet pagyvėjimą rinkoje lėmė tuo pat metu daugiau kaip 20 proc. ūgtelėję senesnių būstų pardavima. Rinkos aktyvumą skatina ne tik įprastas pavasarinis pagyvėjimas, bet ir vėl pradėjęs sparčiai didėti realusis darbo užmokestis.

Be to, tikintis pigsiančio skolinimosi, į rinką grįžo perkantieji būstą su paskola. Vertinant pagal skaičių, tokių sandorių dalis pavasarį sudarė 41 proc. ir nuo ciklo dugno, pasiekto 2023 m. rudenį, padidėjo beveik 10 proc. punktų.

Nepaisant pagyvėjimo ženklų, tiek senos, tiek naujos statybos būstų pardavimai tebėra reikšmingai prislopę (atitinkamai yra 2013 ir 2019 m. lygio).

Daugėjant baigtų plėtoti projektų, o paklausai tebesant žemo lygio, laisvų būstų pasiūla Lietuvos didmiesčiuose toliau reikšmingai didėjo. UAB „Inreal“ duomenimis, būsto pasiūla Lietuvos didmiesčių pirminėje rinkoje 2024 m. gegužės mėn. siekė 7,2 tūkst. būstų – 15 proc. daugiau nei prieš metus ir daugiausia nuo duomenų skelbimo pradžios (2012 m.).

Tikėtina, kad laisvų būstų fondą intensyviai pildo 2021–2022 m. bumo laikotarpiu pradėti statyti ir šiuo metu užbaigiami projektai. Sąlygas didėti būsto fondui taip pat sudaro menka paklausa.

Nors ji pamažu didėja (pavasarį Lietuvos didmiesčiuose rezervuoti 892 būstai, t. y. ketvirtadaliu daugiau nei prieš metus), rezervacijų skaičius vis dar yra vienas mažiausių per dešimtmetį.

Reaguodami į smukusią paklausą, plėtotojai vangiau imasi naujų projektų – pradėtų ir leistų statyti objektų skaičius yra sumažėjęs atitinkamai iki 2015 ir 2018 m. lygio. Vis dėlto stojanti naujų pastatų plėtra kelia riziką, kad, paklausai galiausiai atsigavus, pasiūla įsibėgės gerokai lėčiau, o tai lems spartesnį būsto kainų augimą.

Remiantis skirtingais indeksais, metinis būsto kainų augimo tempas 2024 m. pavasarį paspartėjo ir sudarė 2,7–9,9 proc. Valstybės duomenų agentūros (VDA), Lietuvos banko pasikartojančių sandorių ir UAB „OBER-HAUS“ būsto kainų indeksai padidėjo atitinkamai 9,9, 6,5 ir 2,7 proc. metiniais tempais (šių metų žiemą – atitinkamai 8,3, 4,8 ir 2,2 %).

VDA duomenimis, labiau per metus pabrango naujos statybos būstas (11,8 %) o senos statybos būsto kainos pakilo 8,8 proc. Abiejuose segmentuose ketvirtiniai kainų pokyčiai viršijo ilgalaikį vidurkį ir sudarė atitinkamai 3,9 ir 3 proc. Prie kainų atsparumo korekcijai prisideda didėjančios gyventojų pajamos, taip pat 2021–2022 m. itin išaugęs NT operacijų įmonių pelningumas, dėl kurio šios įmonės sukaupė likvidumo rezervus ir jaučia mažesnį poreikį mažinti būsto pardavimo kainas (plačiau žr. 2024 m. Lietuvos banko Finansinio stabilumo apžvalgoje).

Būsto kainų atotrūkis nuo ekonominiais veiksniais pagrįstų verčių 2024 m. pirmąjį ketvirtį padidėjo iki 7,6 proc., o būsto įperkamumas nustojo gerėti (žr. 6 pav.). Toks kainų pervertinimas buvo 5,2 proc. punkto didesnis nei prieš metus ir 0,5 proc. punkto didesnis nei prieš ketvirtį.

Pervertinimo didėjimą pastaruosius kelis ketvirčius lėmė dėl mažėjančios infliacijos paspartėjęs realusis būsto kainų augimo tempas ir tai, kad būsto pardavimo kainos kilo beveik triskart greičiau nei nuomos – nuosavo būsto alternatyvos – kainos.