Iki šiol pirmajam būstui buvo reikalaujama sukaupti bent penkiolika procentų turto vertės, o antrajam bei vėlesniems, trisdešimt procentų. Ši penkiolikos procentų kartelė ilgainiui tapo įprasta, kol ji nepasikeitė. Dabar pirmą kartą besiskolinantis pirkėjas, kuris šiuo metu nevaldo ir per pastaruosius penkerius metus neturėjo jokio nekilnojamojo turto, į banką galės žengti turėdamas tik dešimtį procentų būsto vertės atitinkančią sumą, o bankas įgys teisę tokį sandorį finansuoti. Vis dėlto teisinė galimybė suteikti paskolą dar nereiškia prievolės ją išduoti, o būtent apie šį niuansą daugelis nesusimąsto.
Ką iš tiesų reiškia sutaupyti penki procentai
Šiandien už dviejų kambarių ekonominės klasės butą Vilniaus pakraštyje prašoma apie 140 000–150 000 eurų. Galiojant ankstesniam penkiolikos procentų reikalavimui, pirkėjams prireikdavo 21 000–22 500 eurų pradinio įnašo, o pagal naująją tvarką pakanka 14 000–15 000 eurų. Septynių ar septynių su puse tūkstančio eurų skirtumas skamba solidžiai, ir kelerius metus taupiusiai bei reikiamo slenksčio nesugebėjusiai pasiekti jaunai šeimai tai gali tapti lemiamu palengvinimu. Tačiau sostinėje vidutinei kvadratinio metro kainai jau viršijus 4000 eurų ribą, trijų kambarių butų, kurių paprastai ieško šeimos su vaikais, kainos prasideda nuo 170 000 eurų ir, priklausomai nuo rajono bei būklės, sparčiai kyla iki 200 000 eurų ar daugiau. Norint įsigyti 200 000 eurų vertės būstą su dešimties procentų įnašu, rankose vis tiek reikia turėti 20 000 eurų, o tai toli gražu nebeatrodo kaip lengva pradžia, kokią daugelis susikuria savo vaizduotėje perskaitę antraštes.
Bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metais butų kainos šalies didmiesčiuose išaugo beveik septyniais procentais, o Vilniuje, dar sparčiau. Tuo tarpu keli NT rinkos ekspertai, tarp jų ir agentūros „Capital“ atstovas Balys Kesminas, prognozuoja, kad 2026 metais kainų stiebimasis gali pasiekti dešimt ar net penkiolika procentų. Todėl Lietuvos banko pirkėjams suteiktą penkių procentų įnašo lengvatą jau per pusmetį gali tiesiog pasiglemžti brangstantis turtas, o rugpjūčio laukęs pirkėjas rizikuoja atsidurti situacijoje, kai už brangesnį būstą prireiks didesnės pinigų sumos arba finansinio įsipareigojimo bankui.
Ekspertų perspėjimai ir rinkos realybė
Jau pavasarį NT rinkos analitikai skaičiavo, kad per dvylika mėnesių būstas gali pabrangti 8–9 procentais, o per pusantrų metų toks kainų šuolis visiškai nubrauks visą 5 procentų įnašo sutaupymą. NT ekspertai bei brokeriai tuomet vieningai patarė pirkti iškart ir nelaukti pokyčių, nes atidėliojimas tiesiog pareikalaus didesnių išlaidų. Dabar, kai rugpjūtis jau čia pat, delsusieji patys mato augančias kainas. Būtų galima sakyti, kad tokia pozicija naudinga patiems rinkos žaidėjams, gyvenantiems iš sandorių komisinių, tačiau šįkart jų argumentus tvirtai remia statistika. Vilniaus pirminėje rinkoje neparduotų butų sandėlis susitraukė iki žemiausio lygio per dvejus metus: per mėnesį pasiūloma vos pora šimtų naujų būstų, o nuperkama pusantro karto daugiau. Didžiausias trūkumas jaučiamas būtent ekonominėje klasėje, kuri sudaro apie du trečdalius visų pardavimų. Jei statybos leidimų išdavimas nesuspartės, iki metų pabaigos būsto kainos gali šoktelėti dar dešimtadaliu.
Nepastebėtas barjeras ir sugriežtintas streso testas
Vis dėlto fone lieka kita itin svarbi detalė, apie kurią kalbama gerokai mažiau, nors ji gali turėti net didesnę įtaką nei pats įnašo sumažinimas. Kartu su 10 procentų taisykle Lietuvos bankas pakoregavo ir vadinamąjį streso testą: nuo rugpjūčio bankai privalės tikrinti, ar pirkėjas gebėtų mokėti įmokas palūkanoms pakilus iki 6 procentų, užuot skaičiavę pagal iki šiol galiojusią 5 procentų normą. Be to, mėnesio įmoka, taikant šį scenarijų, negalės viršyti pusės pirkėjo pajamų.
Reguliuotojo atstovų teigimu, palūkanoms pasiekus 6 procentų ribą, maksimali gyventojams prieinama paskolos suma susitraukia maždaug trečdaliu. Nors šiandien faktinės palūkanos yra nukritusios, atnaujintas streso testas dirbtinai imituoja būtent tokį griežtą scenarijų. Vadinasi, sumažinęs ant stalo reikalaujamą pradinį įnašą, Lietuvos bankas kartu apribojo galimybes gauti didesnę paskolą pagal gaunamas pajamas. Dėl šios priežasties atnaujintas streso testas gali visiškai neutralizuoti mažesnio įnašo naudą – pirkėjas, besidžiaugiantis, kad vietoje 22 500 eurų jam pakaks 15 000 eurų sutaupytų lėšų, banke gali patirti šoką sužinojęs, jog su jo atlyginimu reikiamo dydžio paskola tiesiog neišduodama.
Netikėtai prarastas pirmojo būsto pirkėjo statusas
Planus gali sujaukti ir dar viena teisinė detalė, aktuali tiems, kurie šventai tiki esantys pirmojo būsto pirkėjai. Ekspertai atkreipia dėmesį, kad jei žmogus šiuo metu turi registruotą žemės sklypą, sandėliuką ar garažą, pretenduoti į minimalų įnašą jis jau nebegali. Taisyklėse griežtai numatyta, kad kredito gavėjas per pastaruosius penkerius metus negalėjo turėti jokio nuosavybės teise registruoto nekilnojamojo turto, o ši sąvoka apima absoliučiai visus NT objektus. Net ir paveldėtas žemės sklypas panaikina galimybę pasinaudoti lengvata. Toks apibrėžimas pasirinktas siekiant išvengti vertinimo dviprasmybių ir užtikrinti sistemos paprastumą. Reguliuotojui tai yra logiškas sprendimas, tačiau pirkėjui, prieš kelerius metus iš senelių paveldėjusiam sodą su registruotu nameliu ir niekada nelaikiusiam jo tikru nekilnojamuoju turtu, tai taps karčia staigmena finansų įstaigos kabinete.
Finansiniai skaičiavimai ir atlyginimo egzaminas
Europos Centriniam Bankui šiemet padidinus bazinę palūkanų normą iki 2,25 procento, o daliai valdančiosios tarybos narių svarstant apie dar griežtesnius veiksmus, šešių mėnesių EURIBOR rodiklis šiandien siekia apie 2,6 procento. Pridėjus bankų maržas, kurios „Swedbank“ prasideda nuo 1,85 procento, SEB nuo 1,9 procento, „Luminor“ nuo 2 procentų, o „Artea“ nuo 2,1 procento, bendra būsto paskolos palūkanų norma šiandien sukasi ties keturių su puse procento ribomis. Tai nėra nepakeliama našta, tačiau ir ne pigi, nes imant 135 000 eurų paskolą 30 metų laikotarpiui su šiomis palūkanomis, mėnesio įmoka siekia maždaug 680–700 eurų. Tačiau taikant 6 procentų streso testą, tokiai paskolai gauti reikalaujama, kad vieno asmens grynosios mėnesio pajamos siektų bent 1620 eurų. Lietuvoje tai yra neblogas atlyginimas, tačiau toli gražu ne kiekvienam pasiekiamas rodiklis. Jei dviejų dirbančiųjų šeimai tokį egzaminą išlaikyti pavyks lengviau, tai vienišai motinai arba karjerą tik pradedančiam jaunajam specialistui, uždirbančiam apie 1200 eurų į rankas, banko durys lieka užvertos.
Antrojo būsto pirkėjams jokių nuolaidų
Norintiesiems įsigyti antrąjį būstą sąlygos tapo ne švelnesnės, o griežtesnės. Būtinas trisdešimties procentų pradinis įnašas išlieka, o vienintelė išimtis taikoma tik tiems pirkėjams, kurie jau yra grąžinę daugiau nei pusę kiekvienos turimos būsto paskolos sumos. Tik tokiu atveju pradinis įnašas gali sumažėti iki penkiolikos procentų. Tačiau praktikoje ši išimtis aktuali tik tiems gyventojams, kurie paskolą moka jau dešimt ar penkiolika metų ir dabar planuoja investicinio būsto pirkimą arba plėtrą didesniam šeimos būstui. Tokie sandoriai sudaro vos kelis procentus visos būsto paskolų rinkos, todėl daugumai gyventojų, svajojančių apie antrąjį butą nuomai, trisdešimties procentų reikalavimas išlieka sunkiai įveikiamas barjeras.
Lūkesčiai ir atšiauri praktika
Analizuojant naujoves, ryškėja vaizdas, jog ši reforma popieriuje atrodo patrauklesnė nei veikia praktikoje. Tie pirkėjai, kurie jau buvo sukaupę 18 000–19 000 eurų ir kuriems trūko vos kelių tūkstančių iki senosios penkiolikos procentų ribos, iš tiesų laimės laiko ir į banką galės kreiptis mėnesiu ar dviem anksčiau. Tačiau pradedantiems taupyti nuo nulio skirtumas tarp penkiolikos ir dešimties tūkstančių tėra kelių mėnesių taupymo klausimas, per kuriuos būsto kaina rinkoje gali šoktelėti dar 5000–8000 eurų. O tie gyventojai, kurie tiesiog valdo paveldėtą sodo sklypą Trakų rajone ir niekada to nelaikė rimtu turtu, apie griežtus apribojimus sužinos tik sėdėdami priešais banko kredito specialistą ir klausydamiesi priežasčių, kodėl jų paraiška buvo atmesta.
Galutinis žodis lieka bankų rankose
Be to, pačios kredito įstaigos dar nėra galutinai atskleidusios, kaip tiksliai taikys naująsias gaires. Pavyzdžiui, „Swedbank“ ir SEB netaiko sutarties mokesčio, o „Luminor“ ima 290 eurų mokestį, tačiau pats pradinio įnašo dydis tėra vienas iš daugelio rodiklių, kuriuos vertina banko rizikos valdymo specialistai. Kiekviena finansų įstaiga turi vidines rizikos valdymo taisykles, kurios gali būti griežtesnės nei Lietuvos banko nustatytas minimumas. Centralizuotas reguliuotojo leidimas nereiškia, kad kiekvienas bankas automatiškai taikys nuolaidas kiekvienam klientui. Pirmieji mėnesiai po rugpjūčio pirmosios parodys, ar bankai iš tiesų drąsiai naudosis šia galimybe, ar ji liks privilegija tik tiems pirkėjams, kurie be vargo būtų gavę paskolą ir su penkiolikos procentų įnašu.